Состоятельные частные лица могут и без управляющих инвестировать в недвижимое имущество, но если речь идет о крупных вложениях, то лучше все-таки прибегнуть к услугам профессионалов. Как показал кризис, управляющим проще разрешать конфликтные ситуации с застройщиками, чем разрозненным инвесторам. Обычно УК владеет весомой долей в строительном проекте, к тому же располагает собственным юридическим отделом и службой безопасности. И ее требования не удается просто игнорировать.

ПИФы, паруса и весла. Чем больше вам покажут проектов, из которых управляющая компания выходила в кризис или до него, по-доброму или в результате конфликта, тем лучше. Желательно также, чтобы в заинтересовавшем вас фонде находилось сразу несколько объектов на разных стадиях реализации. Допустим, первый – на уровне котлована, у второго закончен монолит, а на третий оформлено свидетельство о регистрации. Когда объектов много, можно завершать их поэтапно, перебрасывая активы с одного на другой. С единственным же застрять намного проще. Это как яхта с одним только двигателем. Стоит ему сломаться, и приходится ложиться в дрейф. А если у яхты еще есть паруса и весла, то до берега вы все-таки доберетесь, пусть и медленнее.
Частные инвесторы обычно не столь глубоко погружаются в документацию фонда, как институциональные игроки. Даже весьма состоятельные «физики» приходят в ПИФы по принципу присоединения. Да и невозможно, если у фонда 50 или 100 пайщиков, каждому разложить все по полочкам. Все-таки ЗПИФ – в каком-то смысле вещь в себе, априори не очень подходящая для биржевой торговли. И я бы не советовал рассчитывать на досрочный выход из фонда путем продажи паев на бирже. Разумеется, можно будет попросить управляющую компанию свести вас с потенциальными пайщиками, которые выкупили бы ваш пакет. Но далеко не всегда и такая возможность имеется. Поэтому уже при покупке пая инвестор должен четко определить свой инвестиционный горизонт. Нельзя задействовать, скажем, годовые деньги для пятилетних проектов.
Даже если частный инвестор попал в категорию квалифицированных, но не имеет опыта работы с фондами недвижимости, я бы посоветовал ему начать с ПИФов, для неограниченного круга лиц. Пусть их возможности уже, зато и риски ниже. И если вам понравится работать с выбранной УК, если сойдется ваше мировоззрение, то в дальнейшем можно будет переложиться в фонды для квалинвесторов.
Правила фондов, которые регистрируются в ФСФР, обычно написаны под копирку, поскольку основаны на типовом документе. Частному инвестору лучше запросить у управляющих внутренние правила, досконально регламентирующие работу фонда – например, процедуру входа в проекты и выхода из них, взаимодействие УК с пайщиками и застройщиками. В официальных правилах может указываться, что ПИФ инвестирует в многоэтажное жилье. Во внутренних документах должна быть детализация: точечное это строительство или нет, панельное домостроение или какое-то иное, какова доля застройщика в проектах. Если подобные документы отсутствуют, значит, УК еще не сталкивалась со всевозможными проблемами и наверняка ей предстоит собирать шишки, давно набитые другими участниками рынка.

Закон и логика. Хотелось бы обратить внимание на одну особенность российского законодательства. Если частное лицо покупает имущественные права на строящееся жилье за 1 млн рублей и продает за 1, 5 млн, то необходимо заплатить только подоходный налог с разницы. А вот управляющая компания ЗПИФа дополнительно платит НДС, даже если ее пайщики – те же самые частные инвесторы. Может показаться, что доходность для них будет ниже, чем при прямых вложениях в строящуюся недвижимость. Но частично потери компенсируются каникулами по подоходному налогу – он уплачивается после погашения или продажи паев. Кроме того, напомню о рисках, которые возникают у частного инвестора при самостоятельном инвестировании в строящиеся объекты.
Законодатель освободил от НДС оборот вторичного жилья, но не сделал этого для первичного рынка. На мой взгляд, это нелогично. Основные инвестиции нужны застройщикам на стадии возведения недвижимости. И если мы хотим нарастить объемы строительства в стране, чтобы сделать жилье доступнее, то отмена или хотя бы снижение НДС для фондов недвижимости послужили бы хорошим подспорьем.