Формально в России действует 53 рентных ПИФа и 584 других фонда недвижимости. Абсолютное большинство из них не являются инвестиционным инструментом, а всего лишь служат юридической оболочкой, под которой крупные собственники хранят свои активы. «В реальности фонд может создаваться просто как упаковка чьего-то проекта для снижения налоговой нагрузки на определенное предприятие или под какие-то конкретные объекты недвижимости. То есть его первоочередной задачей является вовсе не рост стоимости пая», – поясняет заместитель гендиректора УК «Агана» Борис Соловьев.
Фондов, которые действительно носят рыночный характер и доступны широкому кругу пайщиков, наберется немного. Самым известным из них до кризиса был «АГ Капитал Интерра», в который создатели этого ПИФа постарались привлечь самые разные группы инвесторов. В течение нескольких лет он успешно развивался и даже задавал стандарты для всей индустрии закрытых фондов. Был сформирован ликвидный вторичный рынок ценных бумаг ПИФа, организован финансовый аудит по МСФО, несколько раз успешно размещались допэмиссии паев. Деньги вкладывались в девелоперские и рентные проекты в коммерческой и жилой недвижимости, а также шли на покупку земельных участков. Планировалось даже организовать биржевые торги паями за рубежом.

С надеждой на биржу. Осенью 2008-го рынок недвижимости замер, и у «АГ Капитал Интерра» начались проблемы. Фонд покинул ММВБ, где входил в высший котировальный лист, а в дальнейшем и РТС. Пайщики остались с неликвидом на руках, к тому же они жаловались на информационный вакуум. Группа «АГ Капитал», в которую входила одноименная УК, прекратила существование в конце 2008-го. А в минувшем сентябре аннулирована лицензия у управляющей компании. Но сам фонд, активы которого оцениваются в 3 млрд рублей, не прекращен и передан новой УК.
У других фондов недвижимости дела тоже шли неважно. С осени 2008 года инвесторы почти не интересовались приобретением их паев. Вопрос зачастую стоял иначе: как выйти из таких фондов с минимальными потерями. Теперь же появляются предпосылки для возрождения интереса к этой группе ПИФов. И, пока свежи будут впечатления от кризиса, особую остроту сохранит вопрос о правильном выборе фонда.
«Обязательно, чтобы паи торговались на бирже, а если покупка проходит в период формирования ПИФа – то хотя бы чтобы управляющая компания заявила о намерении организовать биржевое обращение», – советует Борис Соловьев. Закрытый ПИФ может создаваться и на десять, и на пятнадцать лет, причем с правом дальнейшей пролонгации. Вряд ли частный инвестор согласится держать паи до погашения, поэтому и необходимо существование вторичного рынка. К сожалению, сам по себе допуск паев к биржевым торгам еще не гарантирует, что рынок окажется ликвидным, то есть что пайщик сможет без осложнений продать пакет, когда захочет. К тому же управляющие вправе в любой момент провести делистинг. Но все же этот вариант лучше, чем совсем ничего.
Управляющий фондами недвижимости УК «Уралсиб» Рамиль Гулиев советует учитывать суммарный портфель всех ПИФов у компании, а также полноту ее продуктовой линейки. Желательно, чтобы под управлением УК находились фонды, инвестирующие в разные виды недвижимого имущества, считает собеседник «Ф.». Также стоит обратить внимание на структуру активов интересующего ПИФа. Чем больше объектов в его портфеле и чем они однороднее, тем лучше. Желательно почитать аналитику о «самочувствии» различных видов недвижимости в период кризиса – это поможет сделать выводы.
Следует ориентироваться не только на ожидаемую доходность фонда, но и на уровень риска, продолжает тему глава управления недвижимости Renaissance Wealth Management Екатерина Константинова. Например, рентные закрытые ПИФы, которые вкладывают средства в качественно построенные объекты, сдаваемые в долгосрочную аренду надежным арендаторам, несут меньшие риски, чем девелоперские фонды, отмечает Екатерина Константинова. Для большинства инвесторов важную роль играет и срок жизни фонда, а также размер вознаграждения УК.
Вряд ли стоит покупать паи, если у компании это первый фонд недвижимости, полагает Борис Соловьев. Лучше, чтобы у нее уже был опыт управления таким ЗПИФом. Впрочем, новичков тоже не стоит сбрасывать со счетов, тем более что далеко не все маститые российские УК достойно прошли проверку кризисом.

Посторонним вход воспрещен. Некоторые фонды недвижимости доступны только тем инвесторам, которым официально присвоен статус квалифицированного. Частные лица при желании тоже могут его получить. Для этого они должны отвечать двум критериям из трех: владеть ценными бумагами на 3 млн рублей, совершить определенный объем сделок с ними, работать в организации, которая по закону сама является квалинвестором.
Одно из основных отличий фондов для квалинвесторов заключается в их расширенной инвестиционной декларации, напоминает начальник отдела развития УК «Капиталъ ПИФ» Дмитрий Иванов. Более широкие возможности позволяют получать повышенный доход при благоприятном раскладе, однако и риски у таких фондов выше. Например, управляющие «квалифицированными» ПИФами вправе самостоятельно заниматься девелопментом, а не просто инвестировать в строящееся жилье другого застройщика.
Исполнительный директор УК «Альфа-капитал» Ирина Кривошеева замечает, что законодательные изменения, которые вступили в силу в 2009 году, тормозят развитие обычных ПИФов недвижимости в отличие от фондов для квалинвесторов. Первые теперь вправе инвестировать в строительство только в рамках договора долевого участия по закону № 214. Поскольку застройщику разрешено привлекать средства по этим договорам лишь после согласования всей разрешительной документации и он несет по ним серьезную ответственность за несвое­временную сдачу объекта, то доходность подобных вложений, как правило, пайщиков не удовлетворяет, констатирует эксперт.
Разумеется, ничто не мешает частным лицам покупать строящуюся недвижимость напрямую, минуя посредническую форму паевого фонда. «Самостоятельные инвестиции в строительство целесо­образны, когда инвестор владеет квалификацией для оценки объекта и застройщика и когда у него есть на это время. В противном случае очень велик риск понести потери», – предупреждает Дмитрий Иванов. А в некоторых случаях для приобретения интересного объекта недостает капитала одного инвестора. Нужен коллективный «денежный мешок», которым, по сути, и служит закрытый ПИФ.

Первичный или вторичный? В закрытый фонд недвижимости можно зайти во время его формирования. Управляющие уже на этой стадии заинтересованы привлечь в него максимальный круг лиц, если создаваемый ПИФ носит рыночный характер. Однако существует другой вариант – приобрести паи позже, у первичных покупателей, когда будут известны первые результаты работы фонда. Что выгоднее для частного инвестора?
Все зависит от конкретной ситуации, считает Борис Соловьев. Если фонд ориентирован на рыночного клиента, а не под конкретный проект, то лучше стать пайщиком при размещении, дабы не переплачивать при покупке паев на вторичном рынке. Даже на бирже разница между котировками на покупку и продажу пая может достигать нескольких процентов, что тогда говорить о внебиржевых сделках.
Рамиль Гулиев советует отталкиваться от величины инвестируемого капитала и собственного риск-профиля. «Целесообразно входить в формируемый фонд, если ваше участие составит как минимум 5–10% от его общего объема. ПИФ, наполненный, скажем, девелоперскими проектами, приносит гораздо большую доходность именно на первых этапах, чем на последующих», – отмечает собеседник «Ф.». В первый период жизни проекта формируется так называемая девелоперская часть доходности. Дальнейшая прибыль в большей степени спекулятивная и сильнее зависит от конъюнктуры рынка.