Арендаторы, кто они?

Тенденция к совмещению офисной и торговой части в бизнес-центрах стала заметной последние 5-6 лет – сразу после дефолта. Обычно под торговые помещения отводятся площади с отдельным входом на первых этажах бизнес-центров, расположенных на первых линиях магистралей, центральных улиц и на Садовом кольце.

Как отмечает Сергей Храмов, директор по развитию компании 4 Rent Estate, чаще всего арендуют торговые площади в бизнес-центрах банки, аптеки, салоны красоты, салоны связи, кафе, рестораны и турфирмы. Таким арендаторам необходимы и клиенты «с улицы», и посетители бизнес-центра.

В чем плюс такого соседства для арендаторов офисов? Они получают возможность, не выходя за пределы здания, пообедать в одном из ресторанов, а после работы пройтись по магазинам. Грамотный подбор арендаторов в торговую часть способен повысить стоимость офисов на 20%. В свою очередь, наличие офисной части обеспечит торговому блоку постоянный поток покупателей.

По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании BLACKWOOD, арендаторы подбираются с таким расчетом, чтобы не снизить привлекательность офисной части: ведь в большинстве торгово-офисных центров офисная функция является доминирующей. Поэтому в торговой части не должно быть операторов, работающих на массовый рынок: они создают толчею, которая может мешать арендаторам офисов.

Как заключает Юлия Дальнова, специалист отдела торговой недвижимости Knight Frank, чем выше престиж бизнес-центра, тем более дорогие брэнды приходят в торговую зону.

Интерес арендодателя

Застройщики-инвесторы и управляющие компании очень тщательно рассматривают возможность размещения магазинов на первых этажах своих бизнес-центров. По мнению Сергея Блохина, старшего консультанта «МИЭЛЬ-Недвижимость», принимаются во внимание два основных аспекта – увеличение доходности от аренды этих помещений и возможность организации отдельных выходов на улицу.

По мнению Юлии Дальновой из Knight Frank, если комплекс расположен в «проходном» месте, вблизи станций метро, собственнику имеет смысл увеличить процент торговых помещений. Часто под торговые галереи отдается до трех первых этажей.

Арендодатели используют ситуацию, когда в районе ощущается дефицит хороших торговых площадок, и повышают экономическую эффективность от эксплуатации своих объектов. Если же в районе бизнес-центра магазинов и ресторанов достаточно, то профилирование большой части помещений под ритейл может оказаться нецелесообразным, добавляет Сергей Блохин.

Для арендодателя также чрезвычайно важен фактор стабильности. Ведь стабильному арендатору, например банку, довольно сложно оставить свое помещение.

Арендатор торговой площади (в отличие от арендатора офисного помещения) также заинтересован в заключении долгосрочного договора. Это связано с тем, что арендные ставки для торговых площадей в несколько раз превышают ставки для офисных помещений, достигая $2500 за кв. м в год (и это не предел). Средний срок окупаемости торгового бизнеса составляет от трех лет, а банков – до пяти лет. Марти Уилан, директор Astera Group, отмечает, что деловой центр с удачной торговой зоной интересен еще и потому, что такое сочетание повышает инвестиционную привлекательность объекта.

Однако организация работы комплексов смешанного типа связана с рядом трудностей. Например, часто возникают сложности с разделением парковки офисной и торговой частей. Респектабельный вход, являющийся необходимой составляющей престижного бизнес-центра, приводит к потерям площадей первого этажа, самого выгодного для торговых операторов.

Эксплуатация торговых площадей в бизнес-центрах в интересах только арендаторов нерентабельна. Однако в большинстве центров серьезная система охраны и доступ посторонних в здание ограничен. В некоторых случаях арендодатели могут организовать работу торговых площадей и для арендаторов, и для покупателей «с улицы», если посещение магазинов не нарушает охранный режим. К примеру, офис компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» расположен на 7-м этаже бизнес-центра «Мосэнка Парк Тауэр», а на первом этаже, с отдельными выходами на улицу Таганская, размещены отделение банка «Русский стандарт», продажа авиабилетов, ресторан «Колбасофф». Будучи самостоятельными бизнесами, они обслуживают и арендаторов бизнес-центра.

Драконовские условия

По данным компании 4 Rent Estate, собственник предъявляет к потенциальному арендатору следующие требования: наличие бизнес-плана и уже открытых торговых точек; опыт организации подобного бизнеса в аналогичных местах; прозрачная финансовая история; рекомендации нынешних арендодателей и клиентов.

Как правило, владельцы бизнес-центров не придерживаются единых арендных ставок для всех арендаторов торговых площадей. В одном и том же здании удобства свободного доступа в торговое помещение, высота потолков, уровень освещенности различаются. Например, у одних торговых помещений может быть свободный доступ с улицы, а у других нет, и это существенно увеличит ставку аренды. Кроме того, как отмечает Михаил Гец, в торговых центрах более крупные блоки стоят несколько дешевле, чем небольшие, а второй этаж дешевле первого.

Наиболее высокие цены выставляются банкам, салонам мобильной связи, ювелирным и сувенирным магазинам. Как отмечает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, все более распространенной практикой становится замена арендных платежей на процент с оборота торгового предприятия.

– Обычно магазину приходится отдавать 8-12% от оборота, а в некоторых случаях, например для продавцов мобильных телефонов, до 15-18%, – говорит Муханова.

Владельцы бизнес-центров, как правило, рассчитывают на посетителей извне, но при этом торговая часть не должна привлекать толпу народа, так как это снизит привлекательность центра для арендаторов офисной части. Арендатор информирует владельца о том, на какую посещаемость клиентов «с улицы» он рассчитывает, обсуждает с ним беспрепятственность их доступа в здание, обозначает примерную целевую аудиторию. Собственников заботит, чтобы арендатор, освобождая помещение, устранил возникшие в процессе эксплуатации недостатки и передал помещение арендодателю с учетом «нормального износа». Обычно собственник обязывает арендатора по окончании договора аренды (а также при досрочном его расторжении со стороны арендатора) привести помещение в первоначальный вид. Исключение составляют арендаторы, которые подписывали договор в состоянии помещения shell & core.

Не редкость, замечает Сергей Храмов, когда при досрочном расторжении арендатор теряет права на все внесенные улучшения в помещении, а также страховой депозит от одного до трех месяцев.

Оплата эксплуатационных расходов зависит от того, что в них включено. Арендатор торгового помещения платит столько же, сколько и другие арендаторы, а порой даже больше. При этом он не эксплуатирует лифт, в меньшей степени прибегает к услугам охраны и уборке общих площадей. Даже имея отдельный вход и собственную охрану, арендатор будет оплачивать охрану здания по общим тарифам. Иногда арендодатели пытаются навязать арендатору, имеющему отдельный вход, оплату общих площадей. В таких случаях необходима помощь риэлторов: у них свои методы воздействия на аппетиты арендодателей.

Перспективный формат

Совмещение торговых и офисных площадей под крышей одного здания – в числе наиболее востребованных форматов на российском рынке недвижимости. Показательным примером уже построенного объекта, по мнению Knight Frank, является «Смоленский Пассаж». Здесь пять этажей торговой зоны, две офисные зоны, трехуровневый подземный паркинг на 495 машин.

Среди перспективных проектов – строящийся многофункциональный бизнес-центр на ул. Шереметьевской, вл. 8, общей площадью 70 тыс. кв. м, из которых 15 тыс. кв. м уйдет под торговые помещения, а 10 тыс. кв. м – под гостиницу. Торгово-офисный комплекс также строится на ул. Никольской, д. 10/2. При площади 40 тыс. кв. м торговые галереи здесь занимают около 14 тыс. кв. м. Среди объектов отдаленной перспективы можно отметить Москва-Сити, где реализуется принцип совмещения объектов коммерческой недвижимости разных категорий.

Среди других примеров подобного симбиоза в «МИЭЛЬ-Недвижимость» называют «Черри-Тауэр» на Профсоюзной улице (м. «Новые Черемушки»). Инвестор реконструировал существовавшее здание и приспособил его под торговые цели, а затем надстроил несколько этажей для бизнес-центра. Таким же образом было реконструировано здание на Пушкинской площади (ТЦ «Галерея “Актер”» и бизнес-центр с отдельными входами). В комплексе «Садовая Галерея» на Малой Сухаревской площади (ст. метро «Сухаревская») инвестор – компания «Стимул Групп» – заранее спроектировал и торговую, и административные части с отдельными входами. Тот же инвестор-застройщик реализует подобный проект на Ленинском проспекте, владение 15. Торгово-деловой центр «Новинский, 31» (владелец ГЛОБЭКС – БАНК) также спроектирован с торговыми галереями для работы на внешнего покупателя и на арендаторов бизнес-центра.

Некоторые другие офисные центры, например здание Управления делами при Дипкорпусе МИДа РФ на Мытной ул., дом 1 (м. «Октябрьская»), используют автономные помещения под офисы продаж авиабилетов. Бизнес-центр «Аврора бизнес-парк» рассматривает вопрос об организации у себя небольшой зоны ритейла. Подобные торгово-деловые центры строятся в крупных городах России тоже с двойной целью – привлечь достойных деловых партнеров и московских торговых операторов.

Существуют и примеры неудачной деятельности арендаторов (обычно их стараются скрывать). Так, по словам Сергея Храмова из 4 Rent Estate, приемный пункт химчистки при арендной ставке в $5000 в месяц закрылся через полгода, хотя и находился в современном бизнес-центре на ул. Новослободская, где под торговые площади было отведено 3 этажа. Но удачных примеров все же гораздо больше, чем неудачных.

Арендаторам нужно взвешенно подходить к размещению своего офиса в здании бизнес-центра. Это очень рискованная затея. Арендные ставки там существенно выше, условия аренды, включая штрафные санкции, намного жестче. У арендаторов таких площадей должен быть стабильный бизнес и солидный кредит (как временной, так и финансовый).

• Малый торговый бизнес принесут в жертву сетям
  Созданием именно таких, оборудованных рабочих мест, которые предприниматель может арендовать в растущих, как грибы после дождя, крытых торговых центрах, активно занимаются в настоящее время городские чиновники
  
• Подводные камни малого бизнеса. Как открыть торговую палатку или киоск
  Значительным конкурентным преимуществом небольших ларьков и киосков является то, что стоимость квадратного метра торговой площади всегда будет в несколько раз ниже, чем аналогичная площадь в деловом или торговом центре города
  
• Суть работы торгового представителя
  Если Ваша цель - стать национальным менеджером или собственником бизнеса, то опыт работы торгового представителя станет для Вас базовой основой в карьерном росте
  
• Как открыть вендинговый бизнес
  Как правило, такие территории - это торговые и офисные центры, игровые комплексы, интернет-кафе, учебные заведения, производственные предприятия